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张俊侠:从改善型到奢享型 看环京置业的“旅游+”模式

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  • 发布时间:2020-11-16 10:31
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【概要描述】新华网北京7月5日电(吴海花、白云蛟)新华房产正式推出“百位地产名人看楼市”专题,面向100位中国房地产代表人物,从企业战略、区域特征和楼市预期三个方面展开提问,号脉中国下半年的房地产市场。

张俊侠:从改善型到奢享型 看环京置业的“旅游+”模式

【概要描述】新华网北京7月5日电(吴海花、白云蛟)新华房产正式推出“百位地产名人看楼市”专题,面向100位中国房地产代表人物,从企业战略、区域特征和楼市预期三个方面展开提问,号脉中国下半年的房地产市场。

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张俊侠:从改善型到奢享型 看环京置业的“旅游+”模式
 
新华网北京7月5日电(吴海花、白云蛟)新华房产正式推出“百位地产名人看楼市”专题,面向100位中国房地产代表人物,从企业战略、区域特征和楼市预期三个方面展开提问,号脉中国下半年的房地产市场。
 
  最近几年,全国很多城市的雾霾、异常气候等问题已经给人们的生产和生活方式带来极大困扰。专家预计,在未来的5-10年间,中国的大城市将迎来一波迁移和迁居的热潮。
 
  于是人们把目光投向旅游地产,依托周边丰富的旅游资源而建的,融合旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目。较之一般的住宅,旅游房地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接,具有更好的自然景观、建筑景观,同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。
 
  同时,旅游与地产的结合不但是互补关系,更是一种互惠关系。旅游带动了地产项目的人气,促进了地产项目的价值上升,地产项目弥补了旅游的资 金缺口、实现了短期盈利同时又借助了旅游的自然资源。旅游地产是房地产开发中的对于资源整合和产业整合应用的最卓有成效的一种模式。
 
  随着房地产市场进入深度调整期,如何推动旅游地产良性发展、加快产业融合培育新的经济增长点,已成为业内外关注的热点话题。
 
  本期新华网【百位地产名人看楼市】采访的嘉宾为晨鸣中锦房地产开发有限公司董事长张俊侠,同时张总也兼任北京利世鸿亚置业有限公司总经理、武汉中锦置业有限公司董事长,在旅游地产行业深耕多年的他,对旅游地产的转型和发展具有自己独到的见解。
 
  张俊侠认为谈”旅游地产的发展情况”,离不开“旅游”和“地产”两个关键词。从社会主流生活方式看,随着中国经济的崛起,国民收入的提升,旅游已经成为国人提升生活品质的热衷方式,这种社会思想传导到居住行为上,以季节为周期的,我们称之为“候鸟式居住”,以七天为周期的,我们称之为“5+2生活方式”,以拉斐水岸为例,每个周末两天假期,一直是我们社区生活运营及产品销售的高峰。
 
  可以说,相对稳定的富裕型社会,改善生活的精致型思潮,成为驱动旅游地产市场持续成长的内生动力,这也是我们看好旅游地产的原因之一。
 
  当然,除了共性之外,每一个地产项目,都有自身独特的特点。拉斐水岸的热销,除了旅游度假生活方式兴起之外,还受益于中国人口结构的转型。 随着人口红利拐点的到来,中国已经逐步向老龄化社会过渡,养老养生居住市场需求日渐强盛,而处在京北1小时生活圈之中,坐拥国家级生态涵养带的拉斐水岸,从距离、资源、置业预算上,无疑具有强大的竞争力。这是我们看好旅游地产,看好京北怀来板块的另一个重要原因。
 
  房地产置业是典型的“双动机”行为,即居住动机和投资动机。
 
  从“居住”需求上看,城市地产一般可以分成三个等级,即刚需型置业、改善型置业和奢享型置业,而旅游地产置业,不存在刚需和改善,是直接划入奢享型置业的,通常这种“居住”之“奢”主要体现在对旅游资源的占有之上。
 
  而从“投资”需求上看,随着中国房地产从黄金时代向白银时代过渡,地产投资的增值属性逐渐减弱,但在缺乏更好的投资渠道的形势之下,房地产因其强大的保值能力,仍然受到资本市场的青睐。
 
  从去年7月份以来,一线市场数据一直在传递给我们的信息是:京北房地产市场的投资需求正在急剧提升。我们分析现象背后,主要有以下几个原 因:第一,得益于北京对楼市的调控,形成投资资本的外溢;第二,京冀同城的纵深化,奠定了快速发展的上层指导思想;第三,世园会、冬奥会,带动城市民生设施的完善,特别是交通网络的升级;第四,雾霾事件的推波助澜,追逐青山碧水蓝天白云好空气,成为一种理想的生活向往。
 
  此外对于旅游地产的升级转型路径,张总从以下三方面进行了分析:
 
  一是泛金融化,剥离所有权与使用权,降低物业空置率。不管是“候鸟式居住”还是“5+2居住”,旅游地产居高不下的空置率,一直是众多业主 的宽饶。通过所有权与使用权的剥离,让渡一部分的使用权,并获得等价使用权或者证券化收益,是很多企业都在探索的有益模式,而缺乏统一的交易平台以及完善的监管机制,是当下的痛点,也是未来升级的重要路径。
 
  二是泛地产化,整合跨界资源,提升生活想象力。目前,我们在京北怀来区域布局4个项目,除总部基地之外,其余3个项目均是泛地产化的典型: 拉斐水岸整合的是区域红酒产业资源;观湖国际航空小镇把握中国低空空域开放的历史机遇,整合通航产业资源;养生谷项目则紧抓中国人口老龄化的社会趋势,整合“大健康”产业资源。
 
  三是全价值化,深耕社区运营,实现全业态盈利。为了满足养生度假“一站式”的生活机能,旅游地产项目一般呈现多元业态综合规划。所以,除了 住宅业态实现资金回笼之外,其它业态的盈利,成为整体利润的重要组成。因此,“社区生活运营”成为盘活社区配套业态的重要方式,通过多元生活主题、社区公益倡导、社群理念传播,以高粘性空间最大程度占据业主的生活时间,让消费行为更多发生在社区之内,进而实现全业态的盈利升级。
 
  最后谈到中小房企的破局之路,张总结合自己多年经验进行了分析:一是精致型开发,以超越产品的作品,打开局面。一个能够赢得尊重的作品,是中小企业成长的重要里程碑。在城市运营层面,它能为未来与政府的相关合作,提供一个有说服力的典型。在市场销售层面,它能为前期销售承诺,提供一个可参照的标杆。在企业管理层面,它能为企业的凝聚力和战斗力,提供一个可自信的范例。我们始终要相信,企业的第一个赢得市场认可的作品,将是企业长远发展最稳固的基础。
 
  二是口碑型开发,以超越品牌的口碑,赢得市场。如果说,房地产的1.0时代,我们称之为产品时代,只要有房子就不愁卖;房地产的2.0时代,我们称之为品牌时代,买房子,选大房企、大品牌;那么,房地产的3.0时代,我们称之为口碑时代,千言万语,不如“口碑”一句。口碑,对于一个项目至关重要,尤其是开发周期相对较长的旅游地产项目,而营造口碑的我们需要做好两条线:一条是产品线的口碑;一条是生活线的口碑。
 
  产品线的口碑,在于我们要尊重一个事实:即仅仅依靠销售部门,是做不好口碑的,它需要一套以“口碑”为最终目的的企业管理机制,企业的每一 个部门、每一个成员都应该对“口碑”负责。生活线的口碑,在于我们要认清的另一个事实:即客户购买的不是一套房子,而是一种生活方式,社区生活运营的投入,不再是可选项,而是必选项。
 

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